شرایط و مراحل فروش ملک ورثه ای
در صورت فوت فرد قوانین تصرف و فروش ملک متفاوت خواهد بود.
ملک ورثه‌ای یا موروثی چیست؟
اگر فردی ملکی داشته باشد و فوت کند، در صورت وجود یک فرزند تمام دارایی متوفی از جمله ملک به تنها فرزندش به ارث می‌رسد؛ اما در صورت وجود چند فرزند، ملک ورثه‌ای یا موروثی خواهد بود و فرزندان متوفی نمی‌توانند آن را به طور مساوی و… بین خودشان تقسیم کنند.
در این شرایط تنها در صورتی ملک قابل معامله خواهد بود که مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای توسط وراث طی شده باشد.
شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای
در صورتی که متوفی دارای وراث باشد آن‌ها می‌توانند در اموالی که از فرد به جا مانده دخل و تصرف کنند؛ اما زندگی در ملک ورثه‌ای یا تقسیم آن با صلح وراث برای خرید و فروش آن کافی نیست!
چون باید تکلیف سهم‌الارث هر فرد مشخص شود و کسانی که غایب یا مهجور هستند نیز سهم‌الارثی که دارند محفوظ بماند. در ادامه شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.
- پس از تقسیم ارث هر کدام از وراث تنها می‌توانند اموال خودشان را به فرد دیگری فروخته یا انتقال دهند. در صورتی که تصمیم بر فروش کل ملک باشد، باید رضایت کل وراث و اجازه دادستان یا قیم فردی که محجور است جلب شود.
- طرفین خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید برای انجام معامله اهلیت و رضایت داشته باشند.
- خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید مشروع بوده و موضوع معامله خرید و فروش آن مشخص باشد.
برای انتقال سند ملک ورثه‌ای به فرد جدید، باید وراث گواهی انحصار وراثت را دریافت کرده و پس از اخذ گواهی پایان کار ملک، پرداخت مالیات آن و محاسبه و پرداختن هزینه شهرداری برای معامله اقدام کنند.
مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای
برای خرید و فروش هر ملک یا زمینی مراحل قانونی خاصی وجود دارد و خریدار و فروشنده باید طبق این قوانین برای انجام معامله آماده شوند.
املاک ورثه‌ای نیز مانند سایر زمین‌ها و ساختمان‌های موجود باید طبق قوانینی که برای خرید و فروش آن‌ها در نظر گرفته شده معامله شوند. در غیر این صورت معامله انجام شده باطل خواهد شد و خریدار نمی‌تواند ملک را به نام خودش سند بزند.
احراز مالکیت ملک
برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید احراز مالکیت ملک را بررسی کنید. چون تنها در صورتی املاک موروثی قابل معامله هستند که به نام متوفی باشند، گواهی انحصار وراثت توسط وراث آن‌ها دریافت شده و میزان سهم‌الارث نیز مشخص شده باشد.
در صورتی که ملک به نام یکی از وراث یا همسر متوفی باشد به عنوان ملک موروثی شناخته نمی‌شود و سایر اعضای خانواده نمی‌توانند برای فروش ملکی که متعلق به فرد دیگری بوده اقدام کنند.
صدور گواهی انحصار و وراثت
گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود. در این گواهی نام تمام وراث ذکر شده و مشخص است که چند نفر از ملک سهم دارند. برای اینکه مطمئن شوید ملک ورثه‌ای تعیین تکلیف شده و تعداد وراث و سهم آن‌ها چقدر است، لازم است که گواهی انحصار وراثت را که از شورای حل اختلاف دریافت شده مشاهده کنید.
مشاهده وصیت نامه متوفی
هر فردی در طول حیات و زندگی خودش می‌تواند بخشی از مالی که دارد را به دیگری بفروشد یا ببخشد؛ بنابراین برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید وصیت‌نامه متوفی نیز بررسی شود. اگر وصیت‌نامه عهدی باشد، متوفی یک یا چند نفر را برای انجام امور خاصی مأمور کرده و باید به وصیت او عمل شود.
اما در صورتی که وصیت تملیکی باشد، متوفی بخشی از مالش را به فردی بخشیده و باید قبل از تصرف اموال به جا مانده از فرد وضیعت این اموال مشخص شود. توجه به این نکته ضروری است که هر فرد می‌تواند تنها یک سوم اموالش را وصیت کندو در صورت رسمی بودن وصیت نامه سهم وراث تغییر می‌کند.
بررسی وجود وراث صغیر
وارثان متوفی در دسته‌های مختلفی قرار می‌گیرند. بعضی از آن‌ها بزرگ‌سال هستند و به سن قانونی رسیده‌اند و مالک ارث می‌شوند. بعضی مواقع هم ممکن است در بین وراث متوفی فردی زیر ۱۵ سال وجود داشته باشد. اگر بین وراث فردی که وجود دارد زیر ۱۵ سال باشد، فرد به عنوان صغیر شناخته می‌شود و نمی‌تواند در اموالی که به او ارث رسیده دخل و تصرف کند.
در این شرایط تنها به شرطی امکان خرید و فروش ملک موروثی وجود دارد که صغیر قیم داشته باشد. قیم پس از مشخص شدن سهم صغیر باید فروش سهم‌الارث او را به قوه قضاییه اطلاع دهد. سپس در صورت موافقت دادستان امکان فروش ملک و انتقال آن به غیر وجود خواهد داشت.
بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک
گاهی مواقع ممکن است وراث متوفی شرایط و امکان حضور در محل معامله را نداشته باشند و خرید و فروش ملک ورثه‌ای را به وکیل پایه یک دادگستری واگذار کنند. برای واگذاری این اختیار باید وکالتنامه رسمی بوده و در دفتر ثبت‌اسناد رسمی یا کنسولگری ایران در خارج کشور تنظیم شده باشد. در غیر این صورت امکان معامله ملک برای وکیل وجود نخواهد داشت.
همچنین باید وکالتنامه قبل از معامله بررسی شده و حدود اختیارات وکیل در نظر گرفته شود. چون وکالت‌نامه‌ها دارای محدوده اختیارات خاصی هستند و امکان دارد وکیل مورد نظر اجازه خرید و فروش ملک را نداشته باشد.
موافقت همه وراث
برای معامله و خرید و فروش ملک ارثی باید همه وراث راضی باشند، در غیر این صورت در انجام معامله ممکن است اختلال یا مشکل رخ دهد.
پرداخت مبلغ معامله شده به همه وراث
در حالت کلی ممکن است خریدار پول را به حساب یک نفر از وراث یا کسی که به عنوان نماینده اعلام شده واریز کند، تا آن‌ها مبلغ مورد نظر را بین خودشان تقسیم کنند.
اما با توجه به اختلافاتی که ممکن است در این شرایط رخ دهد، توصیه می‌شود که مبلغ سهم‌الارث را از قبل بررسی کرده و سهم هر فرد را از فروش ملک به حساب خود او واریز کنید.
مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه ای
مدارک مورد نیاز برای فروش ملک ورثه ای شامل موارد زیر است:
- ارائه مدارک هویتی طرفین معامله
- دریافت گواهی انحصار وراثت
- سند ملک موروثی یا سند رسمی آن
- اجازه دادستان برای فروش سهم‌الارث فرد مهجور
- گواهی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
- گواهی پرداخت مالیات ملک موروثی
فروش ملک ورثه‌ای بدون انحصار وراثت
در صورتی که وراث بیشتر از یک نفر باشند و جنسیت آن‌ها متفاوت باشد، هر فرد دارای سهم‌الارث مشخصی از اموال به جا مانده از متوفی خواهد بود. برای تعیین سهم‌الارث هر کدام از وراث، لازم است که این افراد یا وکلای آن‌ها به شورای حل اختلاف آخرین محل زندگی متوفی مراجعه کرده و گواهی انحصار وراثت را دریافت کند.
اگر بین وراث فرد محجوری وجود نداشته باشد و همه وراث برای فروش ملک رضایت داشته باشند، خریدار می‌تواند بدون دریافت سند رسمی خرید ملک ورثه‌ای را انجام دهد. در این حالت معمولاً گواهی انحصار وراثت توسط وراث دریافت نمی‌شود و همین موضوع باعث می‌شود که معامله انجام شده رسمیت نداشته باشد.
در شرایطی که بین وراث فرد محجوری باشد، برای فروش ارث لازم است که رضایت دادستان توسط سایر وراث جلب شود و دادستان اجازه فروش ارث را بدهد. همچنین در مواقعی که خریدار سند رسمی بخواهد، یا وراث قصد داشته باشند برای فروش ملک به یک وکیل ملکی وکالت بدهند، حتماً باید وراث گواهی انحصار وراثت را دریافت کنند.
فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت یکی از وراث
مالی که از متوفی باقی‌مانده ارث است و تمام وراث دارای سهم‌الارث مشخصی از آن هستند؛ بنابراین برای فروش ملک باید رضایت تمام وراث جلب شده باشد؛ بنابراین، اگر یک یا چند نفر از وراث بدون جلب رضایت سایرین نسبت به فروش ملک اقدام کرده باشد، سایر ورثه می‌توانند به جرم فروش مال غیر از آن‌ها شکایت کنند.
در صورتی که معامله انجام شده باشد، این معامله از نوع غیر نافذ یا فضولی شناخته می‌شود و خریدار فقط می‌تواند مالک سهم‌الارث وراثی که راضی به انجام معامله بوده‌اند شود؛ یعنی در صورتی که ورثه‌ای برای فروش ملک رضایت نداشته باشد، معامله برای سهم‌الارث او باطل خواهد بود.
بنابراین فروش ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث تنها با رضایت بقیه وارثان مجاز است و در غیر این صورت معامله دچار مشکل شده و خریدار با ضرر و زیان مواجه خواهد شد.
تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
گاهی مواقع ممکن است فردی با متوفی در حال زندگی باشد و پس از اینکه او از دنیا رفت همچنان در ملکی که موروثی است سکونت داشته باشد، یا اینکه یکی از وراث بدون رضایت سایرین در ملک مورد نظر اقدامی انجام دهد، در این شرایط تصرف عدوانی ملک ورثه‌ای رخ داده است و سایر وراث می‌توانند از فردی که در ملک مورد نظر دخل و تصرف کرده یا ساکن شده شکایت کنند.
خرید ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث
اگر وراث قصد فروش ملکی را داشته باشند، امکان خرید ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث هم وجود دارد؛ اما برای فروش ملک ورثه‌ای به یکی از وراث لازم است که شرایطی که در ادامه ذکر شده را در نظر داشته باشید.
- خریدار باید اهلیت، عقل و بلوغ داشته باشد تا بتواند ملک را ورثه‌ای بخرد.
- رضایت طرفین، مشروعیت معامله و معین بودن موضوع معامله جهت خرید و فروش ملک موروثی توسط وراث ضروری است.
- وراث باید گواهی انحصار وراثت را دریافت کرده و سهم‌الارث آن‌ها مشخص شده باشد. اگر وارث مهجوری در بین افراد وجود داشته باشد اجازه دادستان یا حضور قیم او برای فروش ملک ضروری است.
فروش ملک ورثه‌ای توسط دادگاه
اگر ملکی از متوفی باقی‌مانده قابل افراز باشد، دادگاه آن را بین وراث تقسیم می‌کند. سپس ورثه می‌توانند برای فروش سهم‌الارث خودشان تصمیم بگیرند.
در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، دادگاه آن را از طریق مزایده و به قیمت تعیین شده توسط کارشناس برای فروش می‌گذارد. پس از خرید ملک در مناقصه توسط خریدار مبلغ آن به حساب دادگاه واریز می‌شود. سپس دادگاه با توجه به سهم‌الارث وراث مبلغ فروش ملک را برای هر فرد واریز می‌کند.
برای فروش ملک ورثه‌ای توسط دادگاه باید وراث یا وکیل یا قیم آن‌ها حضور داشته باشد. هزینه‌ای که برای اعلام مناقصه و آگهی کردن آن نیاز است هم باید توسط وراث پرداخت شود.
نکات مهم در خرید فروش ملک ورثه‌ای
برای اینکه معاملات خرید و فروش ملک موروثی یا ورثه‌ای بدون مشکل انجام شود و خریدار و فروشندگان راضی باشند، لازم است که نکات زیر را برای انجام معامله در نظر داشته باشید.
- خریدار باید درباره سند ملک و متعلق بودن آن به متوفی از طریق استعلامات ثبتی، مشاهده سند رسمی ملک و مشاهده گواهی مالیات بر ارث اطمینان حاصل کند.
- خریدار باید مطمئن شود که تمام وراث برای معامله ملک راضی هستند.
- سن وراث و عدم وجود وارث مهجور باید مورد توجه خریدار باشد و در صورت وجود این وراث باید وکیل یا قیم آن‌ها برای معامله حضور داشته باشد.
- خریدار باید از عدم وجود وصیت‌نامه رسمی و غیررسمی مطمئن شود. چون در صورت وجود وصیت‌نامه باید وضعیت سهم فرد مورد نظر و رضایت او برای فروش تعیین تکلیف شده باشد.
- نوشتن مراحل پرداخت ثمن معامله در قرارداد فروش ملک به صورت کامل و عمل طبق آن ضرورس است.
- در صورت وقوع قتل عمد فردی که مرتکب این اتفاق شده از متوفی ارث نمی‌برد.
- همسر متوفی هم جزء وارثان است و باید سهم‌الارث او مشخص شده باشد.
- در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، فروش آن توسط دادگاه حقوقی انجام می‌شود.
منبع : دادسو