شرایط و قوانین خرید املاک در رهن
خانه یا ملک به عنوان یکی از اموال غیرمنقول شناخته می‌شود و فردی که مالک خانه است می‌تواند آن را به عنوان ضمانت در رهن دیگری قرار دهد. تا زمانی که ملک در رهن است نمی‌توانید آن را بفروشید، یا دخل و تصرفی در آن انجام دهید، در غیر این صورت باید در برابر مراجع قانونی پاسخگو باشید.
رهن چیست؟
قبل از اینکه شرایط خرید املاک در رهن را بررسی کنید، لازم است که با مفهوم این عبارت بیشتر آشنا شوید. رهن یکی از عقود اسلامی است که به موجب آن فردی که بدهکار است مالی مانند ملک را به عنوان وثیقه به طلبکار می‌دهد. فردی که مالی را رهن می‌کند به عنوان راهن شناخته می‌شود و طلبکار و مال در رهن نیز مرتهن و عین مرهونه نامیده خواهند شد.
مالی که رهن داده می‌شود باید متعلق به راهن باشند، و هیچ فردی نمی‌تواند اموالی که متعلق به دیگری است یا منافع فرد دیگری در آن وجود دارد را به عنوان رهن نزد بانک و… بگذارد؛ بنابراین، تنها اموالی را می‌توانید رهن کنید که قابلیت نقل و انتقال قانونی داشته باشند، در غیر این صورت معامله رهن باطل خواهد بود.
خرید املاک در رهن چگونه است؟
خرید و فروش املاکی که در رهن هستند ممنوع است و این موضوع به خاطر حافظت از حقوق گیرنده رهن در نظر گرفته شده. چون بانک یا سازمان یا… که در ازای رهن مبلغی یا … را به راهن پرداخته‌اند، ملک یا عین مرهونه را به عنوان ضمانت دریافت کرده‌اند؛ بنابراین مالی که در رهن گذاشته شده به عنوان سند تضمین پرداخت بدهی توسط راهن در نظر گرفته می‌شود و تا زمان آزاد شدن آن امکان معامله کردن عین مرهونه وجود نخواهد داشت.
در صورتی که راهن نتواند بدهی یا طلب خودش را بپردازد، مرتهن می‌تواند مالی که رهن شده را به جای بدهی خودش بردارد. البته در صورتی که طبق قیمت‌گذاری کارشناسان مبلغ بدهی کمتر از ارزش عین مرهونه باشد، بانک یا مرتهن تنها می‌تواند به اندازه طلبی که دارد از مال بردارد و مابقی آن متعلق به راهن یا فردی که مال را رهن گذاشته خواهد بود.
قوانین فروش ملک در رهن
مالی که در رهن گذاشته شده ممنوع المعامله است و راهن بدون اذن مرتهن نمی‌تواند در آن دخل و تصرفی کند یا ملک را بفروشد. اگر راهن برخلاف آنچه در عقد رهن تعیین شده نسبت به فروش مال رهنی اقدام کند، معامله باطل خواهد بود و خریدار متحمل ضرر و زیان می‌شود.
برای فروش ملکی که در رهن بانک است ابتدا باید آن را رهن خارج کنید، سپس می‌توانید معامله ملک را با کمک بهترین وکیل ملکی انجام دهید.
شرایطی که برای خارج کردن ملک از رهن در نظر گرفته شده عبارتند از:
- فک رهن با تسویه‌حساب بانک و پرداخت بدهی به طور کامل
- فک رهن با تعویض وثیقه و جایگزین کردن سند ملک مورد نظر
- فک رهن با سپرده‌گذاری
فروش اموالی که در رهن بانک یا سازمان یا فردی هستند کلاه‌برداری است و معامله‌ای که برای فروش این املاک انجام شده باطل خواهد بود.
شرایط خرید خانه در رهن بانک
برای فروش ملک در رهن بانک باید وام‌دار و بدهکار بودن خانه به خریدار اطلاع داده شود. در صورتی که خریدار در جریان وام خانه باشد، تسهیلات ملک با موافقت بانک به نام خریدار منتقل شده و ملک به نام او سند زده می‌شود؛ بنابراین برای خرید هر ملکی باید ابتدا درباره در رهن بودن آن استعلام بگیرید؛ حتی اگر قوی‌ترین فایلینگ املاک تهران آن را معرفی کرده باشد.
پس از استعلام وضعیت ملک و محرز شدن در رهن بودن آن، لازم است که اجازه بانک جهت انتقال ملک دریافت شود. سپس موافق نامه بانک ضمیمه پرونده فروش ملک می‌شود. پس از آن، خریدار مبلغی را به صورت توافقی موقع نگارش قولنامه فروش ملک به فروشنده خانه می‌پردازد.
در مرحله بعدی خریدار و فروشنده باید به بانک مراجعه کرده و اسناد مربوط به انتقال وام ملک به نام خریدار را امضا کنند. در نهایت لازم است که خریدار و فروشنده جهت انتقال سند ملک و پرداخت باقی‌مانده مبلغ فروش خانه در دفترخانه حاضر شوند و امور مربوط به سند زدن ملک را انجام دهند.
در صورتی که خانه فک رهن نشده باشد و بدون اطلاع خریدار ملک در رهن به او فروخته شده باشد، کلاه‌برداری و فروش مال غیر رخ داده است.
مجازات فروش ملک در رهن بانک
فروش مالی که در رهن بانک است نوعی از معاملات فروش مال غیر شناخته می‌شود و برابر با قانون با فردی که این عمل را انجام داده برخورد خواهد شد. اگر کلاه‌برداری ناشی از فروش املاک رهنی ثابت شود، مجازاتی که طبق قانون برای آن در نظر گرفته می‌شود برابر با ۱ تا ۷ سال حبس و جزای نقدی خواهد بود.
نکات مهم معامله املاک در رهن بانک
- بررسی آزاد بودن سند ملکی از طریق مراجعه به بخش تصدیق اصالت اسناد در درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- تعیین ضرر و زیان در مبایعه‌نامه جهت عدم فک رهن ملک یا عدم انتقال تسهیلات به خریدار
- عدم پرداخت تمام ثمن معامله موقع نگارش مبایعه نامه و قبل از تعیین تکلیف وضعیت ملک و انتقال سند رسمی
- انجام مراحل فک رهن یا انتقال وام پیش از روز تنظیم سند رسمی به نام خریدار
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی در روز تنظیم سند و اطمینان از فک رهن یا انتقال وام و پرداخت مابقی ثمن معامله جهت تکمیل مراحل انتقال سند ملک